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お知らせ&活動報告

NOTICE AND ACTIVITY REPORTS

闘う弁護士の不動産投資小話~兵法 2019年9月号

 成長余地の有無が基準
 稼げる投資物件の見極め方

 私は、かねてより不動産投資で人生を変えるためには、自分の投資スタイルを確立する必要があると述べてきました。
 インベスタークワドラントとは、不動産投資のスタイルを「地方でピカピカ」「地方でボロボロ」「都心でボロボロ」「都心でピカピカ」と4つ(クワドラント)に分類する表をいいます。縦軸は市場の成長性を示し、上は成長性が低く(地方)、下は成長性が高い(都心)と分類します。横軸は物件の成長余地を示し、左は成長余地なし(ピカピカ)、右は成長余地あり(ボロボロ)と分類します。
 「地方でボロボロ」(右上)に投資する人は、メガ大家や再販業者が典型で、地方の築古アパートを激安で購入し、リフォームをして、利回りを上げます。対して、「地方でピカピカ」(左上)に投資する人は、高収入のサラリーマンが典型で(医者や弁護士もここに入ります)、属性が良く、融資が付くので、地方のピカピカ物件をフルローンで買ったりします。彼らは物件を高値づかみします。
 「都心でボロボロ」(右下)に投資する人は、デベロッパーが典型で、都心の一等地の更地や古ビルを取得し、ビルやマンションを新築します。対して、「都心でピカピカ」(左下)に投資する人は、資産家やREITが典型で、都心一等地にある新築のビルやマンションを取得します。リターンは低くてよいので、リスクは負わないスタイルです。
 重要なことは、どのスタイルがお金持ちになるのかということですが、正解は、「都心でボロボロ」と「地方でボロボロ」です。特に、「都心でボロボロ」については、市場の成長性も物件の成長余地も高いので、言わずもがなです。「都心でボロボロ」に投資する人は、開発後に、「都心でピカピカ」に投資する人に物件を売却して、大きな利益を得ます。
 「地方でボロボロ」に投資する人は、物件をリフォームした後、数年保有して賃料を得ることもありますが、最後は「地方でピカピカ」に投資する人に売却します。
 不動産投資でお金持ちになりたければ、クワドラントの右側のスタイルで投資する必要があるのです。

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